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Quando alguém vai negociar um imovel, seja para vender ou comprar, uma recomendação importante é que o imovel precisa estar totalmente regular, pois somente nesta situação é que tem-se a possibilidade de efetuar a transferência de propriedade para o comprador interessado no imovel.

Contudo, existem exceções de alguns cenários onde nos deparamos com  um imovel de situação  irregular que consegue ter sua negociação concluída.

Algumas das situações de irregularidade mais comuns são:

  • imóvel sem matrícula/escritura em cartório de imóveis;
  • imóvel ainda em inventário;
  • imóvel com dívidas;
  • imóvel sem o habite-se da prefeitura.

Por isso, neste artigo iremos mostrar e debater um pouco mais sobre essas situações de irregularidade e apresentar as possíveis formas de regularizar o imóvel e efetuar a transferência da propriedade ao negociar um imóvel neste cenário.

  • Imóvel sem escritura

Para que um imovel seja regularizado perante a prefeitura, a escritura de imovel precisa estar atualizada. É na escritura que são encontradas informações importantes como o tamanho,divisas e dados oficiais do imovel e do proprietário. Quando um imóvel não tem matrícula registrada faz com que o proprietário esteja sujeito a alguns riscos, e entre estes riscos está a possível perda de seu imóvel. Caso o imovel não possua a escritura, o proprietário deve ir ao cartório de imóveis  e solicitar a sua regularização.

Este procedimento costuma ter seu valor próximo a ( 5% do valor do imovel), além de alguns encargos adicionais cobrados para que seja feito o registro

Além do fato de que não possuir uma escritura te deixa sujeito a perda do imovel, é fundamental destacar que muitos potenciais compradores evitam comprar um imovel nessa situação e as instituições financeiras não fazem financiamento, ou dificilmente fazem, sobre uma negociação nesta situação.

Como regularizar o imóvel sem escritura?

Para que você comece a negociar um imóvel, o comprador deve comparecer a um cartório de registro de imóveis, para verificar se o imóvel realmente está irregular, além do mais importante, confirmar se ele pode ser registrado. O cartório dará as devidas orientações para cada imóvel e sua situação, e se ele não puder ser negociado vai lhe poupar de uma bela dor de cabeça.

O mais comum é que para regularizar um imóvel sem escritura o comprador compareça a um cartório de registro de imóveis com os todos as informações da negociação que foi executada, como o contrato de compra e venda, e todas as documentações dos antigos proprietários.

  • Imóvel em processo de Inventário

Você pode encontrar um imóvel que deseja comprar, ou ter um para vender, esteja ainda em processo de partilha, ou seja, em inventário. O imóvel que se encontra em inventário ainda está registrado em nome de uma pessoa falecida, portanto sua venda pode ser realizada de duas formas, uma seria mediante autorização judicial, e a outra por meio de uma cessão de direitos hereditários, desde que assinada por todos os herdeiros.

Se a partilha estiver sendo feita de maneira amigável entre os herdeiros, e não exista algum impedimento legal, a venda pode ser realizada de forma extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda, ou cessão de direitos, com os herdeiros.

Mas algumas situações necessitam que a regularização do imóvel precisará ser feita mediante a decisão de um juiz, e o processo judicial  costuma demorar. Essas situacoes sao:

  • Quando os herdeiros não estão de acordo entre si, ou seja, não concordam com o destino do imóvel;
  • Quando entre os herdeiros existe uma pessoa incapaz, como, por exemplo, um menor de idade.
  • Imóvel sem habite-se

O habite-se é um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais. Sem o habite-se, um imóvel pode receber diversas multas da prefeitura, além de também correr o risco de impostos com valores superiores ao que realmente deveria ter serem cobrados.

Para a regularização de um imovel que não possui o habite-se, é recomendada a solicitação de um engenheiro para verificar se o imovel possui condições legais que estão de acordo com as normas impostas pela prefeitura.

 

Caso o imóvel esteja em condições legais, o engenheiro deverá gerar uma planta do imóvel, e com esta planta em mãos será possível solicitar a regularização à prefeitura. 

  • Imóvel com dívidas em aberto

Caso esteja negociando um imóvel com dívidas, sejam dívidas de impostos ou de condomínio, deve-se sempre negociar o valor devido antes da compra ser concretizada.

Se o imóvel está com dívidas em aberto, existe  a possibilidade dele ir a um leilão caso elas não sejam quitadas, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel. Além disso, um imóvel que possui dívidas de impostos, como o IPTU por exemplo, não pode ser transferido para o nome de outra pessoa enquanto não estiver regularizado.

O mais importante neste caso, se estiver comprando um imóvel, é que você levante toda a sua situação legal, suas dívidas e débitos que possam existir.

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