Venda de imóvel recebido de herança: Como declarar

Neste blog, iremos te ensinar a declarar a venda de um imóvel recebido de herança no Imposto de Renda através do Programa do IR.

Receber imóvel de herança pode ser visto como algo positivo, mas esse processo não é nada simples e traz diversos questionamentos sobre como declarar a sua venda no Imposto de Renda. Por isso, a fim de te ajudar neste processo e responder as dúvidas mais frequentes, como: o que você deve preencher, ficha por ficha, item por item no Programa do IR, criamos esse blog.

Mas lembre-se: se você não quiser se preocupar com todas essas regras complicadas de que vamos falar agora, basta utilizar o IR Bot.

Regras Gerais

É essencial que você conheça pelo menos as seguintes regras gerais para que você comece a botar a mão na massa.

Regra n.º 1

Para começar, o simples ato de vender um imóvel não te obriga nem te desobriga de fazer a Declaração de Imposto de Renda, a única exceção é se você tiver tido lucro nesse processo, (o preço pelo qual o imóvel foi vendido ser superior ao valor de transferência na aquisição).

Caso você ainda não saiba se é ou não obrigado a declarar, de uma olhada neste nosso artigo em que explicamos o assunto detalhadamente.

Regra n.º 2

Na Declaração Final de Espólio (a última Declaração de Imposto de Renda do falecido, feita após a sua morte), o que se deve constar é o valor da transferência.

A quantia pela qual os bens são transferidos, pode ser o seu custo de aquisição  (que vinha sendo informado nas Declarações Anuais do falecido), dependendo da escolha do inventariante ou o seu valor no mercado

Regra n.º 3

Para que o ganho de capital obtido com a venda de imóvel seja isento de Imposto de Renda tem alguns critérios, como:

• a venda do imóvel tenha sido inferior a R$ 35 mil
• o dinheiro obtido com a venda do imóvel tenha sido utilizado para comprar outro imóvel residencial (contanto que ambos os imóveis sejam residenciais) no prazo de 180 dias.
• a venda do imóvel tenha sido inferior a R$ 440 mil, seja o seu único imóvel residencial e não tenha sido vendido nos últimos 5 anos.

Mas com essas regras você não precisa se preocupar, pois o  GCap, que iremos explicar sua funcionalidade em breve, irá te informar se a operação é ou não isenta.

Valor a ser pago do imposto: Como é calculado?

A tributação sobre ganho de capital na venda de imóveis não segue aquela tradicional tabela progressiva do IR.

Em vez disso, ela conta com uma tabela própria, também progressiva, porém cujas alíquotas aumentam em função do valor do ganho de capital, e não da renda do contribuinte.

Fique atento e observe que, como a alíquota de 15% é aplicável para ganhos de capital de até R$ 5 milhões, será ela a aplicada na imensa maioria das operações.

Vale evidenciar também que as faixas dessa tabela são cumulativas, aplicando-se a alíquota seguinte apenas sobre a parcela do ganho de capital que ultrapassar a da faixa anterior.

Portanto, um exemplo é que se o ganho de capital for de R$ 6 milhões, será aplicada a alíquota de 15% sobre R$ 5 milhões e a de 17,5% sobre R$ 1 milhão.

Passo a passo no GCap

Como havíamos dito, iremos explicar a funcionalidade do programa para o cálculo do IR sobre ganho de capital: o GCap (Programa de Apuração de Ganho de Capital).

A Receita Federal basicamente dispõe de um programa para o cálculo do IR sobre ganho de capital, a versão do GCap a ser baixada é a do ano em que a venda foi executada – ou seja, se você vendeu o imóvel em 2021, o programa a ser baixado é o de 2021; se vendeu em 2022, é o de 2022.

Para baixar qualquer versão, acesse esta página do site da Receita.

Ao abrir o programa, acesse a ficha “Bens Imóveis”, clique em “Novo” e, em “Especificação”, escolha uma descrição da sua preferência.

Depois, selecione onde o imóvel está localizado (Brasil ou exterior) e inclua o endereço.

Na aba “Aquisição”, informe a data de abertura do processo de sucessão (certifique-se com o inventariante quando foi) e pressione “Sim” caso você tenha tido algum gasto com reforma. Caso contrário, pressione “Não”.

Se você pressionar “Não”, basta informar o valor de transferência do imóvel.

Se pressionar “Sim”, você deverá informar, além do valor de transferência, os custos com reforma que você puder comprovar mediante recibos ou notas fiscais.

Para isso, pressione “Novo”, e informe a data e o valor que foi investido no imóvel somado aos custos.

Ao custo de aquisição do imovel, você pode atribuir:

• os gastos com pequenas obras (pinturas, telas etc.)
• o ITBI
• os gastos com os registros no cartório.

Porém tenha atenção: a taxa de condomínio e o IPTU não podem ser incorporados ao custo de aquisição.

Em seguida, acesse a aba “Adquirentes”, clique em “Novo” e informe os dados de quem adquiriu o imóvel.

Depois, clique em “Operação” e, em “Natureza”, selecione a opção “Venda”.

Esclareça se a venda foi feita a prazo ou à vista, quando e por quanto, se houve alienação parcial e o custo de corretagem (caso seja você quem tenha pago).

Em seguida, vá para “Perguntas” e responda os questionamentos de acordo com o seu caso.

Na aba “Apuração”, você terá acesso à memória de cálculo do imposto a pagar.

Em “Cálculo do Imposto”, o valor correspondente ao quanto você terá que pagar estará no item “Imposto Devido” – que terá que ser recolhido por meio de uma DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Para gerar a DARF, acesse a ficha “DARF – Direitos/Bens/Participações Societárias”, selecione o imóvel que você vendeu (na seção “Bens Imóveis”) e clique em “Ok”.

A DARF gerada não terá código de barras. Para saber como pagá-la, leia este nosso artigo.

Se você estiver fazendo sua DARF em atraso, as regras vão ser um pouco diferentes. Para saber mais, leia este artigo.

Depois de pagar a DARF, para evitar o risco de bitributação, volte para a aba “Cálculo do Imposto” e insira o imposto pago.

A próxima etapa é transportar o que foi preenchido para o Programa do IR.

Para fazer isso, clique em “Exportar paro IRPF” do ano em que você estiver fazendo a sua Declaração Anual e salve em uma pasta da sua preferência em seu computador.

Passo a Passo no Programa do IR

No Programa do IR, acesse a ficha “Bens Imóveis”, clique em “Importar e selecione o arquivo que você salvou do GCap – com isso, todas informações salvas lá no Gcap  irão direto para sua declaração.

Depois, acesse a ficha “Bens e Direitos”, clique em “Novo” e selecione o código do imóvel (sendo 11 para apartamento e 12 para casa).

E então informe:

• a sua inscrição municipal (presente no carnê do IPTU);
• a sua data de aquisição (a que estiver na escritura do imóvel)
• os dados referentes ao endereço e à área do imóvel.

Em casos de “Discriminação”, insira: que o imóvel foi vendido, o nome e CPF do adquirente e o valor cobrado pela venda do imóvel.

Se a inscrição municipal tiver mais de 30 caracteres, digite-a no campo “Discriminação”.

Após isso, especifique se ele foi cadastrado no Cartório de Registro de Imóveis, este tiver sido, a sua matrícula e o nome do cartório.

No campo “Situação em 31/12 do ano anterior ao ano-calendário”, insira o total efetivamente pago até essa data.

Quanto ao campo “Situação em 31/12 do ano-calendário”, deixe-o zerado.

Para finalizar e mostrar como funciona na prática trouxemos um exemplo de como declarar venda de imóvel recebido de herança no Imposto de Renda:

Se você vendeu uma fração do imóvel para outro herdeiro, informe a porcentagem que lhe pertence no campo “Discriminação” e, quanto ao custo de aquisição, digite apenas a parcela do valor de transferência que ainda é sua.

Tiramos algumas dúvidas e te deixamos mais seguros com o próximo passo? Aqui na Carvalho Administradora oferecemos consultoria grátis e achamos o imóvel ideal para você em tempo recorde. Venha realizar o seu sonho, entre em contato conosco!

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