Uma boa maneira de economizar, é comprar um imóvel retomado. Mas caso você pense que comprar um imovel ocupado pode te trazer dores de cabeça, você está enganado. Portanto, não se preocupe, a compra de um imóvel ocupado não é um bicho de sete cabeças!
O imóvel ocupado tem diversas vantagens, mas a mais apreciada é justamente o seu valor. Afinal, costuma ser bem abaixo do valor médio do mercado, podendo ter generosos descontos de até 70%. Além do mais, é muito possível conseguir a desocupação deste imóvel.
Em termos de desocupação, tem-se a possibilidade de negociar e chegar a um acordo com o antigo proprietário, até porque, supostamente, o fato de que o imovel é retomado já foi alertado. No entanto, é importante destacar que também existem casos em que surge a necessidade de recorrer a uma medida judicial.
Para que você entenda melhor sobre esse assunto, continue lendo nosso post!
Você deve estar se perguntando, “comprei um imóvel ocupado, e agora?”. A primeira coisa que se deve fazer antes de adquirir um imóvel ocupado é tomar algumas precauções. E entender a legislação é uma delas, pois pode te prevenir de futuros erros.
Importante lembrar que propriedades negociadas em leilão ou venda direta, normalmente, são provenientes da retomada de posse do imóvel pela instituição financeira, e isso acontece quando o dono fica durante um longo período de tempo sem pagar as prestações do financiamento, o que acaba tornando aquele imóvel mais barato e desvalorizado. Os cinco maiores bancos do Brasil tomaram quase R$ 19 bilhões sem pagamento em 2018 e 90% desse total é referente a imóveis.
Assim, acontecem os leilões ou venda direta desses imóveis, onde as pessoas têm a chance de comprar um bem que esteja pronto para dar entrada. Porém, quando ele já possui um morador, a legislação que guia essa negociação é a Lei do Inquilinato. Essa lei diz que há um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, mantendo a comunicação com o inquilino.
O que é um imóvel ocupado?
Um imóvel ocupado é basicamente uma propriedade, que foi levada a leilão, justamente pelo proprietário não pagar suas dívidas de financiamento.
Em contratos de financiamento são encontradas ofertas de garantia de alienação fiduciária, que basicamente faz a previsão do leilão daquela propriedade após um determinado período de tempo de atraso nas contas, ou pela cobrança judicial de alguma outra dívida.
Quando não há o pagamento, o juiz determina o leilão de algum bem, para que desta forma o débito seja quitado. Geralmente, isso acontece com imóveis e essa propriedade vai a leilão, mesmo com gente ocupando aquele lugar. Dessa forma, aquele imóvel se torna um imóvel ocupado.
Um detalhe muito importante é que depois do fator venda direta do imovel ocupado, o comprador é obrigado a lidar com todas as despesas que vem com esse imóvel, como IPTU, condomínio, entre outras, que passam a ser responsabilidade do novo proprietário.
Qual a primeira medida que deve tomar quando pensar em comprar um imóvel ocupado?
Como já haviamos mencionado, é de extrema importância ter alguns cuidados após comprar um imóvel ocupado, como compreender o que a legislação diz sobre isso.
O primeiro passo para quem pensa em comprar ou já arrematou um imóvel ocupado é fazer a visita ao local para verificar se é realmente o caso de um imóvel ocupado. Também é necessário saber se a pessoa que tem a posse do imóvel quer permanecer no local após a transferência da propriedade. Se o caso for de que o ocupante deseja permanecer no local, é de interesse do arrematante se concorda em estabelecer um aluguel ou não.
De qualquer forma, a presença de um advogado nesse processo para lhe dar todo o auxílio necessário é fundamental, e assim que houver a decisão de seguir com o imóvel ocupado, não deixe de chamar um profissional para te ajudar com esse procedimento.
Importante frisar, que há casos em que não há interesse em aluguel e as pessoas que moram naquele imóvel ocupado se recusam a se retirar, mesmo após a compra do imóvel, portanto veremos no próximo tópico alguns riscos de ter um imóvel ocupado.
Quais os riscos de ter um imóvel ocupado?
Comprar imóvel ocupado é problema? Não necessariamente, mas é importante saber dos possíveis riscos que você pode encarar ao obter um imóvel ocupado. Confira:
- Morador que se recusa a sair do imóvel comprado;
- Desgaste com ações de despejo;
- Preocupação do antigo proprietário causar algum dano ao imóvel;
- Gastos com a remoção do morador que se recusa a sair do imóvel;
- Despesas de possíveis reformas que devem ser consideradas de um imóvel ocupado
O que não fazer nessa situação?
A lei diz que a partir do momento que você compra um imóvel ocupado, ele consta como legalmente disponível. Por este motivo, a pessoa que comprou tem todo o direito de posse e ocupação sobre aquele imóvel.
Obviamente que é normal que o novo proprietário queira entrar no imóvel o mais rápido possível, porém não force o ingresso no imóvel ocupado. Há casos em que o novo comprador chega a contratar um chaveiro para entrar de qualquer jeito naquele imóvel ocupado.
Isso, além de configurar como crime, também pode ser interpretado como processo de invasão, danos materiais e morais, que irão consequentemente atrasar ainda mais o seu processo e trazer prejuízos. Siga a ordem legal ou continue tentando uma conversa com as pessoas que ainda estão vivendo no imóvel ocupado.
Como conduzir essa situação da melhor forma?
Para que essa condução do imovel ocupado seja feita da melhor forma possível, depois de conferir a ocupação, é importante que o novo proprietário contrate um advogado ou uma assessoria jurídica especializada para dar todo o apoio necessário nesse processo de compra do imóvel ocupado.
Assim, um acordo pode começar a ser negociado com o antigo dono do imóvel. Se a conversa funcionar, perfeito. Você tem disponibilidade imediata para entrar no seu novo imóvel.
Caso a conversa não funcione, o comprador deve acionar o morador através de uma ação judicial, para que, assim, essas pessoas possam sair do imóvel ocupado e transferir sua posse para o novo comprador. Essa ação judicial é rápida e de baixo custo. O direito do comprador é reconhecido no ato da compra e, geralmente, a saída do antigo proprietário do imóvel ocupado ocorre em, no máximo, três meses.
O comprador, portanto, deve solicitar ao poder judiciário, por meio de um advogado, uma liminar para que haja a desocupação do imóvel. Normalmente terá prazo de 60 dias e o documento emitido pelo juiz é justamente para agilizar essa desocupação, mas cada caso tem suas peculiaridades, e não há um prazo padrão.
Também é possível oferecer uma ajuda financeira para a mudança da pessoa que não quer sair do imóvel ocupado. Isso também mostra que você não tem nenhum interesse em prejudicar o antigo morador e evita conflitos. Juntando essas dicas você consegue comprar um imóvel com segurança e sem surpresas. Caso precise de ajuda para poupar seu tempo, nós da Carvalho oferecemos consultoria grátis para auxiliar nessa tarefa. Temos parceria com as principais imobiliárias do Rio de Janeiro e inúmeras opções de imóveis prontos para te atender.
SAC: 0800 588 8000
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