A gestão de um condomínio envolve várias questões delicadas e uma delas é a administração do uso de área comum em condomínio. É necessário criar critérios objetivos para a sua utilização e, eventualmente, dar advertências ou mesmo punir quem faz mau uso.

Embora talvez não aparente ser um empecilho tão importante a ser tratado em comparação a outros, como infraestrutura e segurança, esse é um problema que não deve ser colocado em segundo plano, pois as áreas comuns do condomínio são essenciais para a qualidade de vida de seus moradores e para uma convivência harmônica e pacífica.

Para ajudá-lo, fizemos este post com algumas dicas para resolver essa questão. Iniciaremos explicando o que caracteriza uma área comum em um condomínio e quais são as principais existentes. Posteriormente, falaremos sobre os conflitos mais rotineiros enfrentados na utilização dessas áreas e, para cada um deles, apresentaremos algumas soluções. Confira!

O que caracteriza uma área comum em um condomínio?

Áreas comuns são aqueles espaços dentro do condomínio que são utilizados por todos os moradores, mediante reserva ou não. Piscina, salão de festas e quadra de jogos, por exemplo, costumam ter um controle maior do uso e da necessidade de um agendamento prévio — com o intuito de evitar conflitos desnecessários.

Já a vaga de estacionamento costuma ser destinada a um morador específico ou a visitantes, para evitar conflitos na hora de estacionar e assegurar que cada imóvel contenha uma quantidade prévia de vagas e os mesmos direitos.

Outras áreas que são mais funcionais, como elevadores e corredores internos, também se enquadram como espaços comuns. Outros elementos, como caixas d’água e fachadas, também se enquadram nessa mesma definição, pois todos os moradores usufruem deles.

Quais são os maiores problemas no uso de áreas comuns para condomínio?

Falaremos, abaixo, sobre os maiores geradores de conflitos em áreas comuns de condomínios: falta de limpeza após o uso do salão de festa, apropriação dessas áreas, violação à Lei do Silêncio, falta de agendamento para utilização de espaços, como quadras poliesportivas e salão de festas, e a presença de crianças e animais domésticos nesses ambientes.

Falta de limpeza após o uso do salão de festas

Infelizmente, poucas são as pessoas que costumam limpar um ambiente após utilizá-lo, em especial quando esse local não é seu e o espaço tem funcionários responsáveis pela higienização. Essa função costuma ser delegada para o condomínio, o que aumenta os custos com a manutenção do local.

É necessário então, estabelecer regras objetivas quanto à faxina do salão de festas e esclarecer, de forma antecipada, quem deve ser o responsável pela higienização e quais as possíveis penalidades para aqueles que descumprirem as regras. Dessa forma, o salão de festas consegue manter um padrão de higienização.

Apropriação de área comum por um morador ou grupo de moradores

Outro problema bastante corriqueiro em áreas comuns é quando determinado morador ou grupo de moradores apropriam-se de um espaço e começam a tratá-lo como seu, monopolizando-o. Isso pode ocorrer em diversos locais e por diversos motivos. Essa atitude é extremamente prejudicial para a harmonia do condomínio.

Há casos extremos em que determinada área é utilizada como espaço físico para abertura de pequenos negócios, por exemplo. Para que isso seja evitado, deve-se, novamente, estabelecer regras objetivas quanto ao uso dos espaços e dispor de advertências e punições quando os locais forem mal utilizados, sem abrir exceções e eliminando o problema em seu estágio inicial.

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Violação à Lei do Silêncio

Um problema comum em muitas vizinhanças no Brasil é a questão da violação à Lei do Silêncio, e o principal fator desse problema é a música alta. Isso não é diferente em condomínios e em suas áreas comuns, e ocorre com maior frequência quando as regras do condomínio não conseguem coibir esse tipo de comportamento.

Para evitá-lo, deve-se definir quais são os tipos de equipamentos de som que são autorizados para aquele local e até que horas são permitidos. É necessário também estabelecer advertências e punições para aqueles que infringirem essas regras, sem abrir exceções.

Conflito de usos em áreas comuns por falta de agendamento

Esse problema acontece principalmente no uso do salão de festa. Imagine a cena: duas famílias marcam uma festa de aniversário no mesmo dia e, quando chega o momento de realização, com tudo preparado e comprado, elas se veem obrigadas a dividir o espaço.

Para evitar esse tipo de situação, é necessário que exista um agendamento prévio para a área de lazer. Em alguns casos, esse agendamento envolve pagamento — que é utilizado para arcar com custos de manutenção da área. Cabe a você estudar e analisar a melhor modalidade de reserva para a realidade do condomínio.

Passeios com animais domésticos

A regra para o passeio com animais domésticos em áreas comuns do condomínio deve ser bem esclarecida. Caso não tenha como fazer a manutenção regular para a higienização, especialmente para a retirada de pelos, é melhor que se restrinja a entrada de animais no recinto.

Já para os resíduos do animal, recomenda-se que o proprietário seja o responsável pela limpeza, removendo-os. Para incentivar essa prática, o condomínio pode disponibilizar papéis descartáveis e luvas higiênicas nas áreas comuns. Por fim, deve-se evitar a entrada de animais em ambientes de área de lazer, como piscina, pela dificuldade da limpeza nesses casos.

Uso do espaço por crianças

É importante que as crianças possam participar e frequentar áreas comuns do condomínio, principalmente as áreas de lazer. Para tal, deve-se tomar alguns cuidados e restringir o horário. Já em outros locais, como a caixa d’água, deve-se proibir o acesso de crianças, por motivos de segurança e higiene.

Devo contratar uma empresa especializada em administração de condomínio para resolver a questão das áreas comuns?

Mesmo que você compreenda todos os problemas do condomínio, talvez não consiga, sozinho, resolvê-los. Que tal considerar a contratação de uma empresa especializada? Ao contrário do que você imagina, essa alternativa apresenta um bom custo-benefício e traz ótimos resultados. Opte por empresas com boa reputação e experiência no mercado!

Sendo assim, a área comum em condomínio é um espaço especial que precisa de uma atenção maior para o seu funcionamento eficaz. Para que isso ocorra, é necessário criar regras objetivas para seu uso, para que esses espaços sejam usufruídos pela maioria com qualidade e tranquilidade, minimizando possíveis conflitos e melhorando a qualidade do ambiente, valorizando o condomínio.

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