Motivo de conflitos entre moradores e uma verdadeira dor de cabeça para síndicos, os vazamentos e infiltrações em condomínios podem ser um problema facilmente prevenido. Para isso, é necessário que haja acompanhamento e manutenção constantes da instalação hidrossanitária do edifício  essa prática, no entanto, não é muito comum.

Provocado pelo desgaste natural da tubulação ou por instalações malfeitas, esse problema encarece os custos de abastecimento de água. Além disso, pode danificar a estrutura da edificação, prejudicar a saúde respiratória dos moradores e trazer prejuízos. E ainda existe o conflito sobre de quem é a responsabilidade de resolver o transtorno.

Se o síndico tiver jogo de cintura e souber exatamente o que fazer, esse distúrbio não vai ganhar grandes proporções. Isso porque quando se descobre a origem do problema, fica fácil propor uma solução justa e dentro da legislação vigente. Leia este post e descubra como agir. Vamos começar?

Quem é responsável por vazamentos e infiltrações em condomínios?

Para descobrir quem é responsável por reparos e prejuízos causados por vazamentos e infiltrações, o primeiro passo é encontrar a origem do problema. No caso dos vazamentos, é preciso, primeiramente, entender como é a constituição de uma instalação hidrossanitária.

Em uma edificação existem dois tipos de redes de encanamento: a vertical e a horizontal. A rede vertical, conhecida como coluna principal, é a tubulação que conduz a água e o esgoto entre os andares. O condomínio é responsável por sua manutenção, pois esse encanamento é de uso geral. O mesmo vale para vazamentos na área comum.

Já a rede horizontal é de responsabilidade do proprietário do imóvel, pois ela é de uso particular. Afinal, seu objetivo é ligar os pontos de utilização do apartamento até as colunas principais.

Portanto, caso fique constatado que o distúrbio se originou na tubulação de um apartamento, é obrigação do proprietário pagar os custos da obra. Dessa forma, é recomendável que a reforma aconteça o mais rápido possível.

Se o vazamento não for consertado ou demorar para ser descoberto, é possível que provoque danos em outras unidades. Nessa situação, é obrigação do dono do apartamento que provocou o problema ressarcir os prejuízos sofridos pelos vizinhos.

Como identificar a existência de problemas?

Quando ocorre um desgaste na tubulação ou quando ela não está bem vedada, é comum a fuga de água dos encanamentos. Esse fenômeno é denominado como vazamento. Entretanto, nem sempre é fácil identificar sua existência, pois grande parte das instalações hidrossanitárias se encontra dentro das paredes.

Já as infiltrações são um problema diferente, causado pelo excesso de umidade na edificação ou pela passagem de água em rachaduras. Dessa forma, esse distúrbio pode ser provocado por vazamentos, erro de projeto, umidade proveniente do solo, instalação errada de esquadrias e acabamentos e, principalmente, falta de manutenção.

Para identificá-las, é necessário observar os efeitos secundários, como mofo, pintura estufada e água escorrendo pelos azulejos, entre outros. Também há casos em que não é possível observar nenhum sintoma. Nessa situação, é recomendável contratar profissionais especializados na identificação de infiltrações e vazamentos.

Como proceder nesses casos?

Como não é comum ocorrer um acompanhamento das condições das instalações hidrossanitárias, esse problema é descoberto apenas quando os sinais aparecem. Nesse momento, é comum que o morador procure o síndico em busca de mais informações.

Assim, o primeiro passo é descobrir a origem do distúrbio. Dessa forma, é possível definir de quem é a responsabilidade pelo conserto. Caso o vazamento tenha origem na área comum do edifício, é responsabilidade do condomínio ressarcir os prejuízos.

Se a fonte estiver em outro apartamento, porém, é recomendável que o morador prejudicado tente resolver a situação de forma amigável. Na hipótese de o vizinho não reparar os danos, é preciso formalizar a reclamação por meio de uma notificação que confirme a existência do problema.

Em último caso, o vizinho afetado pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível (JEC), que trata de pequenas causas. Se o resultado for favorável, além de obter uma liminar que obrigue a execução dos reparos, o solicitante pode receber uma indenização.

Qual a importância da manutenção periódica?

Ao contrário do que muitos acreditam, qualquer edificação — seja uma casa simples, seja um empreendimento comercial imponente — requer manutenção periódica. Isso se deve ao fato de as construções terem uma determinada vida útil e poderem sofrer danos em razão de intempéries.

No entanto, isso infelizmente não ocorre na prática. É comum que a manutenção seja feita apenas quando surge um problema — essa ação é conhecida como manutenção corretiva. No entanto, a maneira mais eficiente e econômica de manter um edifício em ótimas condições é com a conservação periódica.

Como as instalações hidrossanitárias normalmente não são aparentes, esse sistema fica esquecido e não recebe a conservação adequada — o que leva a vazamentos, entupimentos e gotejamentos. Eles, se não tratados, podem prejudicar a saúde e a segurança dos ocupantes das edificações.

O que fazer no caso de imóveis alugados?

Uma dúvida bastante comum é sobre o que fazer quando a origem do vazamento está em um imóvel alugado. Para solucionar essa questão, é preciso consultar a Lei do Inquilinato, pois a responsabilidade varia conforme a causa do vazamento.

De acordo com a lei, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Por isso, caso o novo inquilino perceba a presença de vazamentos e infiltrações, o proprietário deve ser acionado para providenciar os reparos.

Se o distúrbio for resultante do desgaste natural do sistema hidrossanitário, é o locador quem deve fazer as reformas necessárias. Afinal, esse é um problema estrutural do imóvel e é obrigação do proprietário manter a usabilidade da residência. Se o vazamento causar prejuízo ao inquilino, fica a cargo do dono ressarcir as perdas sofridas por ele.

Por outro lado, se o locatário provocar danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação, é dele a responsabilidade de fazer os reparos. Independentemente de a avaria ter sido causada por mau uso ou de maneira intencional.

De qualquer forma, o síndico deve ficar atento às possibilidades de haver vazamentos e infiltrações em condomínios. Afinal, além de esse ser um problema desagradável que pode causar danos respiratórios, esses distúrbios afetam acabamentos e podem prejudicar a harmonia do edifício.

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